我是陈攀东，主要做杭州鐧惧缃�-鍏虫敞鍏紬鍙锋彁閱�。

2022年过去了，所以按惯例，对杭州写字楼包租二房东的拿房情况做一个统计。

去年的市场，可以说是两极分化：有的稳打稳扎，不断拿房，有的步子迈太大，扯着淡了；有的死活租不掉，有的3个月满租；4,5,6字头的办公室有人租，1字头的却狗不理。

选了部分楼盘，可以看下他们的去化速度：

l拱墅区的地铁商务大厦，我2022年8月23日看到的房源表，当时空了22间，2层，合计约3600㎡，报价3.3元/㎡/天（下称“元”）左右，到了2022年11月24日，只剩下3间683㎡，大概3个月时间，租掉了近3000方。

l拱墅区的中国通信服务浙江产业园，2022年6月23日（到了7月20日还在装修做隔断）至2022年10月21日，2层合计18间，合计2900㎡，报价2.7元，租掉了2300㎡。

l钱江新城的万潮星汇大厦，拿了2幢，总建筑面积大概2万㎡，2022年9月27日至2022年11月22日，毛坯，报价3.8和4.5元，租掉了4000㎡。

l钱江世纪城的望京商务中心，报价2.8元，大概3个月时间租掉了2000方。

l钱江世纪城的明华国际，2022年8月18日（宣布拿房）到2022年11月1日，合计4层，约1500㎡/层，报价2.8元，预计租掉了1800㎡。

l滨江区的恒生大厦，2022年8月19日至2022年9月24日，1800㎡，报价2.5元左右，租掉了1500㎡。

年前如果空的多，可以把握年后的机会，努力扫除一切不利于成交的障碍。我记得2021年底的时候，钱江世纪城的朝龙汇大厦空了很多，我当时还捏了一把汗，结果过年后，以比神舟14号还快的速度满租，可见旺季的力量！

说明：我目前并不熟悉杭州每一个地方，所以这份统计是不完整的；仅统计拿了一层及以上的品牌，或虽分散拿房，但在该统计时段内，于该楼盘累计拿了一层及以上。

2022年上半年拿房情况，请看下列介绍：

2022年下半年拿房情况如下：

余杭区

万通中心，被某品牌拿了3层；

拱墅区

海蓝财富中心，被某品牌拿了1层；

旭兆空间，在美达丽阳国际商务中心，拿了估计4层；

万达广场，被某品牌拿了1层；

浙佰x杭译，在华龙商务大厦，拿了2层；

中润x甬耀，在地铁商务大厦，拿了3层；

数创孵化器，在招商蛇口运河网谷，拿了3层；

西湖区

腾讯众创空间，在西溪乐谷创意产业园，拿了1层；

全业房产，在西溪世纪中心，拿了1层；

旭兆空间，在西溪银泰城，拿了1层；

浙大网新，在古荡街道民生综合体，拿了3层；

尚坤，在西溪绿谷中心，拿了至少约8000㎡；

临平区

永顺大厦，被某品牌拿了1层（户型都是100㎡以下）；

上城区

元π创新中心，在中国人寿大厦（钱江新城），拿了至少1层；

东业，在万潮星汇大厦，拿了2幢（约2万㎡）；

中越商业，在世包国际中心，拿了至少4层；

中盈筑业，在天城国际，拿了1层；

企梦港，在森禾商务广场，拿了2层（其中一层是共享办公）；

旭兆空间，在杭州之翼，拿了2层；

滨江区

川岚x尚办，在中诚大厦，拿了1层；

顺升商管，在西可科技园，拿了2层；

龙吟商业，在潮上中南银座，拿了2层；

旭兆空间，在星耀中心，拿了2层；

JWK玖维客，在宝龙中心拿了些；

迪兴，在华业发展中心拿了些；

香溢大厦，被某品牌拿了2层；

中茂置业，在智慧之门中心，拿了1层；

扬麟商务，在汉氏大厦，拿了1层；

新帅商业，在智慧之门中心，拿了1层；

优办，整体拿下星城中心（约7万㎡）

萧山区

顶梦置业，在钱江大观（或江峰商务名座），拿了1层；

梵琛，在浙江民营企业发展大厦，拿了1层；

望京商务中心，被某品牌拿了2层；

萧启科技，在国泰科技大厦，拿了1层；

云汀空间，在明华国际，拿了4层；

联合中心，被某品牌拿了1层；

航程商业，在中冠置地大厦、浙江民营企业发展大厦、银隆百货，分别拿了1层；

宏飞房产，在心意广场，拿了1层；

卓迪商业，在萧山农业大厦，拿了1层；

百祺置业，在银隆百货，拿了1层；

我看到了什么？

1、要重视环境卫生。我看有的项目洗手间脏乱差、还破旧，走廊过道也看到很多灰尘，至少不是一天一扫的，公共区域的设施破损了也没人管。如果是低价盘，客户可能也就忍了，如果是高价盘，就要做好老客户走了新客户招不进来的准备。

不要指望下面的人去指出问题，正常人的想法是多一事不如少一事，而且有的地方是谁指出问题谁就要去解决问题，那员工干嘛要这么折腾？

那些房源比较分散的，可以建立一种巡视制度，领导定期亲自去瞄一下。

再说成本，招一个兼职保洁，一层一两千方，一个月千把块，问题也不大。

2、新商圈、区域的成熟需要时间。杭州有不少新城、新商圈，我相信这些地方都会繁荣起来，尤其是考虑到杭州不断增加的人口，但要多久呢？

以钱江新城为例，根据百度百科的介绍，核心区在2008年开放，我们可以认为钱江新城已经建好了，在2013年7月，空置率40%(见此报道：）。

到了2015年第三季度，空置率15%（见此报道：），就二房东而言，这个水平基本可以实现盈利。

这个过程，花了7年时间，这还是在定位高有各种加持的情况下实现的。而很多新商圈并没有这样的优势，成熟的时间会不会更长？如果品牌方进入这样的地方，是否熬得起？比如三年下来，出租率可能只有50%？

问一个问题：比如这个地方的平均出租率是40%，你认为做到90%，甚至100%的概率是多少？答案是1%，100家品牌进去，只有一家可以做到。

这是怎么算出来的？以股市为例，沪深300（代表市场）的收益率，基本可以做到4~5%，而全市场4000名基金经理中，双10（从业10年，收益率10%）基金经理只有1%的样子，可见超越市场之难！

3、灵活。举个例子，你拿了1层，现有只剩1间房源，200多方，客户说，要把现有隔间拆掉部分（客户付拆墙、复原费），你同意吗？

这个业主同意。虽然我带看、成交的少，但遇到同样的问题我会先跟业主确认，有的在空不少的情况下，都不同意拆。这一点很难得，也让我吃惊。

所以他们可以在3个月时间租掉2000方，我觉得肯定有很多地方是比竞品做的好的。

4、谨慎选周边有大块空地的。周边、相临处有大块空地，它要建什么、什么时候建，你可能是不知道的。假设你的项目又是低层，那影响就大了。周边一旦开建，首先就是长达数年的施工噪音、工程车进出，影响客户办公和安全；其次，高层建筑会影响目标楼盘的采光，几十方的小客户也许可以忍受，几百方就难了，租金便宜也没用。

5、配套。我眼中的配套，至少要有刚需的餐饮，其次是便利店。没有地铁的楼盘可以租出去，没有餐饮的，会很难。

我看到一个楼盘，价格适中，硬件环境没问题，装修的也可以，地铁很近，宣传力度大，但是两年多了，千把方的体量一直没有满租，出租率估计一直没有超过80%，我认为硬伤就是没有餐饮。

至少我不会把这样的项目作为重点推，有次还真带客户去看过，其实心里也是没底儿的。

6、房源要分散。规模做的比较大的品牌，房源都比较分散，有的从未来科技城跑到钱江新城，有的从景芳跑到滨江，基本的策略就是四处开花。

如果项目分散，你会发现这样一个现象——不是每个项目的表现都一样的，这跟是否努力关系不大。

如A区的出租率长期（一年都不奇怪）在80％徘徊，可能出现亏损；而B区接近100％，略有盈利。如果项目扎堆在A区，那会很难受，员工也挣不到钱。如果也做B区，两者平均出租率就是90％，整体是盈利的，压力会小一点。

各个区域在不同时段，分化可能比较大，要对冲风险，就要让项目尽量分散到不同的区，花无百日红，东边不亮西边亮。

相关阅读：

如狼似虎的时代——2021年度杭州写字楼二房东拿房纪

不畏浮云遮望眼——2022年上半年杭州写字楼二房东拿房情况统计

本文配图：杭州·西投万科·开物创新大厦