东京23区地段分析

日本的省级行政区总数是47个，即1都1道2府43县。今天我们要说的东京23区，就是这1都，即东京都的组成部分。国人常说东京如何如何，其实并没有意识到东京是一个多么宽泛的概念。

东京都的组成

这里有个梗，日本最东端的省级行政区划是哪个？东京都，因为日本最东端的南鸟岛行政上是归东京都岛屿部。日本最南端的省级行政区划是哪个？还是东京都，因为日本最南端的冲之岛行政上还是归东京都岛屿部。

多摩地区也有人口稠密，宜居程度较高的城市化地带；23区也依然存在着农牧业（千代田区有中等规模养猪场，练马区有养牛产奶酪的农家）。但是既然讲在日本买房子，我们还是集中讲东京都23区，具体原因后述。

认识山手线

先来看张JR东日本的线路图

图中央的环状圆圈就是山手线，把圆圈横着一切二的那条线就是中央线.综武线，以御茶（之）水为界，往西就是中央线，往东是综武线。御茶（之）水=神田=东京=锦系町的区间叫综武快速线，御茶（之）水=秋叶原=浅草桥=锦系町区间的线路叫综武缓行线。下面这张图，可能看得更清楚。

要对东京23区有个大致印象，先记住山手线。山手线由日本的国铁运营，现在叫JR东日本。山手线是环形线，无论顺时针乘坐还是逆时针乘坐，都可以到环线上的目的地。日本的地方铁路（比如东京地铁）和日本的民营铁路（东武、西武、京王、京成、东急、京急、小田急、相铁）都要想方设法把自己的铁路修到山手线，与山手线接轨。绝大多数人利用铁路系统，也是优先选择山手线等JR的线路，一是因为票价比民营铁路便宜，二是因为历史原因，JR在东京的布局更合理，更有优势。所以即便其他铁路公司布局密如蜘网，甚至形成了与山手线平行的各种环线，我建议大家还是要优先熟悉山手线。

如果把山手线看成内环线，就和上海的“内环最美丽”一样。认为“山手线内侧才是东京”的也大有人在。日本的行政、司法、立法机关，数量众多的餐厅、剧院和博物馆，都密集位于山手线换线内。众多世界级的公司在此设立总部，提供了大量的工作岗位。此外，这里还能遇到大量多才多艺和和经历丰富的英雄豪杰。

从购房的角度来讲，中国一流大学毕业，2000年左右来日本的同学，经过十几年的奋斗，在山手线外侧周围按揭买房，一家三口、四口住个60到80平方左右的房子（日本都是指室内面积），基本都毫无压力。优秀点的同学，买个6000万日元上下的，离开山手线乃至市中心更近一点；愿意住宽敞点的，可以去再往外跑远一点，买块地，自己造个2、3层小楼，带2个车位，也就这点钱（4000万日元到6000万日元）。

可惜，这不是本公众号要讲的购房重点，也不建议大家去日本买这样的房子。

东京的都心和东南西北

先来看张23区的图

东京23区中大部分位于山手线圈内，只有千代田区、港区、新宿区、文京区这4个。山手线形成的圆形并不是正圆，而是呈现南北长、东西窄。大致记住文京区在北，港区在南，新宿区在西，千代田区在东就行了。

然后其他区，也会有一小块深入山手线环线内，但大部分就是在山手线外侧了。

根据东京都产业劳动局的分类，东京23区可以分成如下6个区域，如下表。其中山手线既经过又设站的有9个区（红色），山手线经过而没有设站的有3个区（黑色），山手线既不经过也没有设站的有11个区。

都心地域千代田区、中央区、港区副都心地域新宿区、文京区、渋谷区、豊島区城東地域台東区、墨田区、江東区、荒川区、足立区、葛飾区、江戸川区城南地域品川区、目黒区、大田区城西地域世田谷区、中野区、杉並区、練馬区城北地域北区、板橋区

显然，光以山手线作为指标，还是视野有些狭窄。我们可以再配合东京的地形地势图。

总体来说，东京的地势西高东低。

西面是高地（武藏野台地），海拔20米以上，历来都是将军、大名居高临下，扼险而居的住所。而从地质的角度来讲，西面这一片形成也有10万年以上的历史，地质构造非常结实。既不会受到河水泛滥时冲刷，地震时所受到的危害也较小。所以直到现在，东京西面很多历史悠久的豪宅地段，往往带个台字，居于地势高处，比如高轮台、白金台之类。

而东京的西面，则是各河流入海形成的冲积平原，再加上人工填海形成的陆地，本来就是低地，地质构造形成时间也较短，最长的也不过一万多年，导致的结果就是这片低地地下结构在地震时容易土壤液化。而在历史上，居住在这里的平民百姓，饱受河流泛滥（江户三大水灾）和地震之苦（1923年关东大地震）。

而从最近几十年的东京都市发展来看，明显是重点向东拓展，向海洋要地。1964年的东京奥运会的会场和选手村，都还是设在西面的地势高处，而以2020年东京奥运会为目标，新建设的会场和选手村，全都是向东京湾填海造地港湾地区。由此带动的房地产开发热潮，押上、筑地、丰洲、芝浦、台场、晴海、海滨公园，这些不断耸立起超高层公寓的地区，看名字就知道大多数是在水边新填出来的地基之上。

简单总结一下，东京西面的住宅区富含历史底蕴，符合我们对日本的传统想象；而东面的住宅区，则是现代化的都市景观，售价超贵的高层公寓鳞次栉比。至于东西那个区位好？这就是各花入各眼，如同上海的浦东帮和浦西帮之争一样咯。

东京23区各自的气质

都心地域

千代田区是日本的政治、经济、文化中心，国会、参众两院、各省厅办公大厦、最高裁判所等都在这儿，秋叶原、神保町（旧书店一条街）在千代田区北部。番町、麹町一带在江户时代是各大名、富商居住的地方，直至今日也是东京著名的高级住宅区。

中央区是日本的经济和商业中心，日本银行、东京证交所、日本桥（日本国道网络的坐标原点）、世界级的商业街银座、世界上最大的海产生鲜批发市场筑地，都在此区。近年来，中央区也不断填海造地，大量高层公寓拔地而起，用水库多军比较熟悉的术语，这里都是CEO盘，贵妇流的最爱。另外黑川纪章的建筑代表作“中银胶囊大厦”，就耸立在本区的新桥。

港区是东京最国际化的地区，包括中国大使馆内的诸外国使馆都汇集于此，各大电视台、高级商场和百货店、摩天大楼，鳞次栉比。年轻的高收入者、欧美人士更偏爱在港区置业。港区有六本木、麻布、白金台、青山等众多高级住宅区，平均房价也是仅次于千代田区。

副都心

新宿区就是东京的缩影，既有繁华的商业区又有密集的住宅区，新宿站从每天使用人数来讲，世界第一（吉尼斯世界纪录保持者），如果按365天算，就相当于13亿中国人口。这里有日本规模最大的韩国人街，令人遗憾。新宿区内比较好的住宅区都集中在中部或东部。国人熟悉的早稻田大学，也坐落在本区。

文京区顾名思义，是“文化首都”。东京大学等各种教育机构、各出版社、各大医院都集中在此处，夏目漱石、森鸥外、宫泽贤治等文人故居也在这里。文京区的文化气息相当浓厚，治安也是都心各个区里最好的。

涩谷区是流行和时尚的集中之地，年轻人喜欢的流行服饰、美容美发都可以在这里找到。由于自然环境优美、生活便捷，围绕着代代木公园的代代木上原、广尾、松涛等也是历史悠久的人气住宅区。

丰岛区人口密度，每年统计结果不是全日本第1就是第2。同样池袋站每天使用人数，仅次于新宿站，世界第二。丰岛区是著名的“漫画的圣地”，手虫治、藤子不二雄、石森章太郎等都在这里度过了自己年轻的职业生涯。本区的高级住宅区域是目白，日本皇族读书的“学习院大学”也在本区。

城东地域

台东区是东京的北大门（上野火车站），博物馆、美术馆很多，传统的市民文化和手工业也保存的较多。拥有上野、浅草两大繁华商圈商业街，该区域的特产是皮革制品、人偶、玩具、传统工艺品等。从事批发、零售企业数东京第一。

墨田区是东京老城区，百年传承的老店、中小企业都比较集中，旧东京的生活方式和现代娱乐在这个位于东京东北部的街区中揉合在一起—相朴的文化依然大行其道，家族经营的店子随处可见。还有东京晴空塔（TOKYOSKYTREE）。

江东区建于东京湾的填土之上，水岸的风景一流，公园很大、街道很阔广、建筑物之间的间距较远。几乎所有选择住在江东区的家庭都希望能在喧嚣的东京中寻得喘息的空间，本区充满了宁静的风景。2020年的东京奥运会主赛场也在这里，所以大拆大建，房地产开发增速明显。江东区的富人们总是为自己的车牌与足立区的牌照同一代码而感到不爽。

城南地域

从前，旅行者在前往或离开东京时才会路经品川区，但时至今天，品川区本身已发展成一个商业中心。东面的水岸边尽是企业总部和现代化的公寓，而西面则是住宅区，满是迂迴曲折的小路和修剪整齐的花园。集合东西两部份，成就了位于东京湾旁的品川区。本区地铁、铁路纵横交错，交通方便，品川站是东京的主要交通枢纽。所以很多企业、非盈利组织喜欢把研发机构设在这里。

目黑区离都心一步之遥，相对都心又不会那么嘈杂，尽管予人的感觉较像一个偏远的住宅区，但这里却从不脱节。游人和艺术家所带来的朝气和热闹已经足够维持这个既低调又很时尚的街区。本区中学比较集中，区内还有12家外国大使馆。

大田区土地面积在23区中排首位，区内有好多在细分领域具有领先地位的中小型企业，同时也是京滨工业地带的中心，本区居住人口的就业，大部分选择在本区企业。田园调步是本区的豪宅街区（一部分位于世田谷区），羽田机场也在本区。

城西地域

中野区也是以住宅为主，与之邻近的涩谷区、新宿区、丰岛区都是繁华的商业区，因此很多年轻人都喜欢居住在中野区。本区没有高档住宅地段，而以一室户类型的公寓居多，适合单身人士而不适合家庭定居。从区民气质来讲，基本是偏左进步主义的，区政府也是执行偏左的社会政策，大搞亲和同类恋、LGBT族群的政策，LGBT都爱住中野区，如下图。

杉並区的荻窪是旧时日本屈指的别墅地，有很多社会名流都在此设宅。然而除了高级住宅区，杉并区也有更多的一般住宅，且缺乏商业中心，此外还存在着46公顷的农田，200户左右农家。这使得杉并区在人们印象里较世田谷区有所逊色。本区也是日本动漫产业积聚地,形成了一个相对稳定成熟的制作、宣传与销售网络，《风之谷》、《机动战士高达》、《阿尔卑斯山的少女海蒂》、《鲁邦三世》等一大批动画名作都在杉并区诞生。

练马区位于东京西北端，大片居民区和团地是这个区的唯一印象。由于存在着东京23区内最大块的农田（342公顷），被嘲笑为种萝卜的农村，但是其实本区最多的农作物是卷心菜，占东京都产量的40%以上，练马特产的“练马大根”（萝卜）的产量其实已经非常小。

荒川区、足立区、葛飾区、江戸川区、北区、板橋区

这6个区位于歧视链的最低端，归纳起来就是交通差、治安差、外国人多、露宿街头者多，东京23区的老少边穷地区。听起来似乎很可怕，但是其实看看松重丰主演的《孤独的美食》，里面介绍的美食饭店，好多取景都在这几个区，也还好啦。

小结一下，在东京买房，最好在17区以内。当然世事无绝对，即便在歧视链最低端，也存在着北区的驹込、田端；荒川区的日暮里、西日暮里这样交通便捷，靠近山手线的好地方。反过来，世田谷区和练马区，如果是位于东京环状8号线道路外侧，也不建议大家碰。

我想说的是，如果选房子考虑地段，那么东京17区是个不错的选择基准。